Ertragswertgutachten

Bei vielen unternehmerischen Entscheidungen stellt der Wert eines Betriebes eine wichtige Größenordnung dar. Dies gilt neben Neu- oder Umbaufinanzierungen vor allem auch für die anstehende Nachfolge durch die neue Generation oder die Übergabe an einen familienfremden Käufer.

Grundsätzlich kann der Wert eines Gebäudes und anderer Sachanlagen nach dem Sachwertverfahren ermittelt werden. Dieses ermittelt den Wert basierend auf den Erstellungskosten unter Berücksichtigung von Zustand und Alter und beschreibt im Schwerpunkt den Wert der Wiederbeschaffung bzw. den Aufwand zur Errichtung des Wirtschaftsgutes. Der Käufer eines überwiegend gewerblich genutzten Objektes achtet vorrangig auf die Möglichkeiten der wirtschaftlichen Nutzung und damit auf die Höhe der realisierbaren Ertragskraft. Größen wie z.B. die ursprünglichen Kosten des Baus, der Außenanlagen und anderer sachwertrelevanter Faktoren sind im laufenden Geschäftsbetrieb nur noch von untergeordneter Bedeutung für den Wert des Unternehmens.

Unter diesem Aspekt stellt für gewerbliche Objekte der realisierbare Ertrag und damit die Ermittlung des Ertragswertes für die Frage des Objektwertes die entscheidende Größe dar. Legt man den realisierbaren Ertrag der Wertermittlung zugrunde, so sind auch objektindividuelle Faktoren, die sich sowohl in den Kosten wie auch in den Umsätzen widerspiegeln, berücksichtigt. Aspekte wie Lage bzw. Standort des Betriebes, die Nachfrage, das Image und damit letztendlich auch der derivative Firmenwert sind in einer derartigen Wertermittlung enthalten.

Eine Wertermittlung muss deshalb auf der nachhaltig realisierbaren Umsatz- und Kostenstruktur des gastgewerblichen Betriebes und einem sich hieraus ergebenden, wertrelevanten Ergebnis beruhen.