Im Gegensatz zu einem reinen Mietvertrag, der den “Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren”, wird im Pachtvertrag “der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstandes und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren”.
Damit ist der Pachtzins vom Willen des Gesetzgebers her ertragsorientiert und soll nach objektiven, gastgewerblichen Gesichtspunkten dem Pächter “den Genuss der Früchte”, also die Erwirtschaftung eines Gewinns, ermöglichen. Im Gegenzug ist der Pächter verpflichtet, die vereinbarte Pacht zu entrichten. Wenn es sich dabei um einen gewerblichen Betrieb handelt, der die alleinige Existenzgrundlage des Pächters darstellt, kann dieses Vertragsverhältnis dauerhaft nur dann gelebt werden, wenn der Pächter einen ausreichenden Ertrag zur Zahlung des vereinbarten Pachtzinses und zur Führung eines angemessenen Lebensunterhaltes erwirtschaften kann.
Mit „objektiv“ ist hier gemeint, dass ein mindestens durchschnittlich qualifizierter Unternehmer unterstellt wird, der mit angemessenem Arbeitseinsatz und nach den allgemeinen Regeln der gastgewerblichen Betriebsführung wirtschaftet und dem nach Abzug der Pacht eine ausreichende bzw. dem Betrieb angemessene Unternehmerentlohnung verbleibt. Ein objektiv überhöhter Pachtzins kann die Existenz des Pächters gefährden. Eine wirtschaftliche Tragfähigkeit ist dann nicht gegeben.
